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【永川楼市月刊】2023年第10期总第0010期

骏耀房产永川楼市月刊

《永川楼市月刊》2023 年第 10 期（总第 0010 期）

房交会尾声热度延续，10 月永川楼市刚需改善双轨并行

2023 年 10 月，永川楼市仍处于秋季房交会政策覆盖的收尾阶段（9 月 7 日 - 10 月 10 日），市级 "认房不认贷" 政策与区级契税补贴、安家补贴形成的政策组合拳，持续释放刚性与改善性住房需求。骏耀和永川房产中介联盟的成交数据显示，本月市场交易保持活跃态势，新区核心板块依旧是需求主力，洋房产品关注度上升，租赁市场租金水平保持稳定，整体呈现 "政策余热未散、需求结构优化" 的特点。

一、政策聚焦：房交会收尾冲刺，政策效应持续释放

10 月作为永川秋季房交会的收官月份，政策红利进入冲刺阶段。本次房交会的核心优惠 —— 个人购买新建商品住房契税 100% 补贴、新市民 100 元 / 平方米安家补贴（上限 100 平方米 / 户），在 10 月 10 日前完成网签的购房者均可享受，带动了月末一手房交易的小高峰。

从政策落地效果看，市级 "认房不认贷" 政策持续降低购房信贷门槛，10 月永川多家银行对首套住房贷款利率保持在 LPR 基础上适当下调，叠加区级补贴，有效减轻了购房者资金压力。据统计，本月享受契税补贴的一手房成交占比达 65%，其中 30-45 岁群体占比超七成，成为政策受益的主要人群。

二、市场全景：成交结构稳定，区域分化特征显著

据骏耀和永川房产中介联盟统计，2023 年 10 月共录得有效成交 186 笔，涵盖二手住房、租赁、一手住房及商业类物业，交易类型分布与 9 月基本持平，市场运行平稳。

（一）交易类型：二手住房仍是主力，一手房受政策带动

二手住房：成交 142 笔，占总成交的 76.3%，仍是市场交易的核心。其中 90-120 平方米的刚需户型成交 58 笔，占二手住房成交的 40.8%，金科集美天宸、蔷薇国际一期等小区的高层房源交易活跃。
租赁市场：成交 32 笔，占比 17.2%，租金水平保持稳定。40-80 平方米的中小户型租赁需求占比达 68.8%，华创天地豪庭 48 平方米高层月租 0.08 万元、昌龙阳光尚城 50 平方米高层月租 0.11 万元，成为年轻群体过渡居住的主流选择。
一手住房：成交 10 笔，占比 5.4%，虽数量占比不高，但均为房交会政策覆盖项目，万科城、昕晖 10 光年、恒森盛世华章等项目均有成交，且以 90-110 平方米的刚需户型为主。
商业类物业：成交 2 笔，占比 1.1%，集中在兴龙湖板块，香缇时光 48.67 平方米商业物业以 54.5 万元成交，单价 11197.86 元 / 平方米，体现局部商业需求。

（二）区域分化：新区主导交易，配套优势支撑需求

新区凭借成熟的居住配套与产品多样性，继续占据市场主导地位：

新区：成交 131 笔，占总成交的 70.4%，兴龙湖、万达商圈、凤凰湖三大板块贡献了 92% 的新区成交，成为刚需与改善需求的主要承载地。
老区：成交 55 笔，占比 29.6%，以低总价步行房为主，如阳光花园 169.37 平方米步行房以 31.6 万元成交（单价 1865.74 元 / 平方米）、昌州城市花园 26.14 平方米步行房以 7.5 万元成交，适配预算有限的刚需群体。

三、板块解析：三大核心板块各有侧重，需求匹配度清晰

（一）兴龙湖板块：改善需求集中，洋房成 "香饽饽"

兴龙湖板块凭借优质的生态环境与教育、商业配套，成为 10 月改善需求的首选，共录得 53 笔成交，其中洋房成交 18 笔，占板块成交的 33.9%，显著高于其他板块。

价格区间：洋房单价集中在 6500-11300 元 / 平方米，香缇时光四期 98.61 平方米洋房以 94.08 万元成交（单价 9540.61 元 / 平方米），协信世外桃源 98.78 平方米洋房以 111.38 万元成交（单价 11275.56 元 / 平方米），刷新板块当月洋房成交单价；高层单价多在 5500-7500 元 / 平方米，华茂国际 92.19 平方米高层以 60.88 万元成交（单价 6603.75 元 / 平方米），置铖荣华府一期 85.12 平方米高层以 63 万元成交（单价 7401.32 元 / 平方米）。
需求特点：购买群体以本地改善家庭为主，70% 的购房者表示 "看重板块居住氛围与配套成熟度"，且多选择 100 平方米左右的三居室，满足家庭居住需求。

（二）万达商圈：刚需改善均衡，租赁市场活跃

万达商圈依托商业枢纽优势，实现刚需与改善需求的均衡释放，本月成交 41 笔，其中高层二手房成交 27 笔，占板块成交的 65.9%。

价格区间：高层二手房单价集中在 3500-6800 元 / 平方米，金科集美天宸 89.63 平方米高层以 49.3 万元成交（单价 5500.39 元 / 平方米）、奥兰半岛 71.74 平方米高层以 41.28 万元成交（单价 5754.11 元 / 平方米）；洋房单价在 5700-9300 元 / 平方米，昕晖香缇漫城 115.87 平方米洋房以 107.5 万元成交（单价 9277.64 元 / 平方米）。
租赁特点：中小户型租赁需求旺盛，汇悦悦城 70 平方米高层月租 0.14 万元、奥兰半岛 124 平方米高层月租 0.15 万元，租客多为周边上班族，看重板块交通便利性与商业配套。

（三）凤凰湖板块：一手房供应充足，刚需首选

凤凰湖板块因一手房供应充足且性价比突出，成为刚需群体的重点选择，本月成交 32 笔，其中一手房成交 6 笔，占板块成交的 18.8%，均为房交会参展项目。

价格区间：一手房高层单价 4100-6500 元 / 平方米，恒森盛世华章 87 平方米高层以 36.19 万元成交（单价 4159.77 元 / 平方米）、万科城 98 平方米高层以 60.4 万元成交（单价 6163.27 万元）；二手房高层单价 4200-6800 元 / 平方米，乐信凤凰郡 89.98 平方米高层以 44.8 万元成交（单价 4978.88 元 / 平方米）。
需求特点：购房者以首次置业的年轻群体为主，80% 的成交房源总价低于 60 万元，且多选择公积金贷款，叠加房交会契税补贴，进一步降低购房成本。

（四）老区板块：低总价步行房为主，适配过渡需求

老区板块（西大街、大南门、渝西广场等）本月成交 55 笔，其中步行房成交 38 笔，占比 69.1%，总价多在 10-35 万元之间，成为预算有限群体的过渡选择。

典型案例：枣园路 140.56 平方米步行房以 26.8 万元成交（单价 1906.66 元 / 平方米）、供电局 71.69 平方米步行房以 13.38 万元成交（单价 1866.37 元 / 平方米）、西大街 113.32 平方米步行房以 13.5 万元成交（单价 1191.32 元 / 平方米）。
需求特点：购买群体多为本地刚需或养老群体，60% 的购房者表示 "暂时过渡，未来有改善计划"，对房源装修要求不高，更看重交通便利性与生活配套。

四、需求洞察：物业偏好清晰，政策影响显著

（一）物业类型：高层为主流，洋房需求上升

高层：成交 118 笔，占总成交的 63.4%，仍是市场绝对主流，适配刚需与中端改善需求。
步行房：成交 45 笔，占比 24.2%，集中在老区，以低总价、小面积为主。
洋房：成交 21 笔，占比 11.3%，较 9 月提升 2.1 个百分点，兴龙湖板块洋房成交占比超三成，反映市场对居住品质的追求升级。
商业及其他：成交 2 笔，占比 1.1%，需求相对小众，集中在核心板块。

（二）面积偏好：90-120 平方米最受欢迎

90-120 平方米：成交 76 笔，占比 40.9%，是最受欢迎的面积段，适配多数家庭的居住需求，二手住房与一手房均以该面积段为主。
70-90 平方米：成交 48 笔，占比 25.8%，多为高层刚需户型，租赁市场该面积段需求占比达 43.8%。
120 平方米以上：成交 32 笔，占比 17.2%，以洋房和老区大户型步行房为主，改善属性明显。
70 平方米以下：成交 30 笔，占比 16.1%，集中在租赁市场与老区步行房，适配单身或小家庭。

（三）政策影响：房交会带动一手房，"认房不认贷" 释放改善

一手房成交中，80% 的购房者享受了房交会契税补贴，其中 35% 的购房者表示 "因补贴政策加快了购房计划"。
"认房不认贷" 政策下，10 月有 12 笔成交为 "卖旧买新" 的改善需求，较 9 月增加 3 笔，主要集中在兴龙湖与万达商圈，购房者多将原有老区住房出售，置换新区优质房源。

五、下月展望：政策收尾后，市场回归理性需求

11 月永川秋季房交会政策将正式结束，政策带动的集中成交需求或有所回落，但市场仍将保持平稳运行：

供应端：新区仍有昕晖 10 光年、万科城等项目有后续房源推出，老区二手房挂牌量保持稳定，购房者选择空间充足。
需求端：刚性需求仍将是市场主力，改善需求或转向 "以价换量" 的优质房源，租赁市场因年底换租需求减少，租金水平将保持稳定。
购房建议：对于刚需群体，可重点关注凤凰湖板块一手房尾货或老区低总价步行房，性价比突出；对于改善群体，兴龙湖与万达商圈的洋房产品可多对比，选择适配家庭需求的房源。